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不動産の賃貸契約において、賃料の増額や減額を請求することができます。

貸主側は増額請求を、借主側は減額請求をすることが可能です。 

では増額請求・減額請求ができる要件とはどのようなものがあるのか、また増額・減額請求する場合、注意すべき点などに関しても解説していきます。

増額請求ができる要件

賃料の増額請求をするためには満たすべき要件は3つです。

要件に関しては、借地借家法第32条1項に定められていますので、その中から増額請求の要件に当たる部分を抜粋し、簡単に書くと以下のようになります。

• 租税の変更
• 経済事情の変動
• 周辺の家賃状況

それぞれの要件に関して解説していきましょう。

租税の変更

土地や建物には固定資産税という税金がかかります。

土地の固定資産税は土地の価格(地価)を基準に設定されており、地価が上がれば固定資産税も高くなるのが当然です。

また、固定資産税の税率などが法改定により変更された場合も、貸主の税負担は大きくなります。

こうした事情がある場合、貸主から賃料の増額請求が可能です。

経済事情の変動

経済事情の変動とは、たとえば給与所得者の平均年収が高くなった、日本国内のインフレが進んだといったような、社会全体の経済状況を指します。

世の中の経済事情を考慮した際に、その物件の賃料が安すぎると判断できる場合は要件を満たすため、増額請求が可能です。

周辺の家賃状況

借りている方が一番イメージしやすいのは、周辺の家賃相場に合わせて増額するという理由でしょう。

とはいえ、建物というのは年々築年数が古くなっていきます。

築年数が古ければ当然家賃は下がるべきとなりますが、その状況でも賃料が高くなる可能性はあります。 

ひとつは上記のような経済状況の問題です。

社会全体の経済状況が変化し、賃料を増額できる可能性はあります。

もうひとつは、物件の近隣に商業施設ができたり、新たな鉄道の駅ができるなどといった状況の変化です。

その物件が、これまで以上に使いやすくなれば、賃料も上がる可能性があります。

減額請求ができる要件

減額請求を行うのは借主側です。

借主側から行う場合も、上で紹介した借地借家法第32条1項が参考となります。

• 租税が下がった場合
• 経済状況が悪化し、従来の賃料が高いと判断される場合
• 周辺物件の家賃相場と比較して賃料が高い場合

上記のような要件がある場合、減額請求が可能です。

さらに減額請求が可能となるケースがありますので、紹介していきます。

建物が使用できないなどの特殊要件

賃料を支払っている建物が、借主側の過失ではなく、使用ができないような状況の場合、賃料の減額請求が認められるケースがあります。

例を挙げると、住んでいる部屋のトイレが故障したにもかかわらず直してもらえない場合など、およそ生活のできない要件がある場合が対象です。

また、賃貸物件で営業をしている場合、営業ができないような建造物の問題が発生すれば、それを要件として賃料の減額請求は可能となります。

増額請求・減額請求をする際の注意点

貸主には増額請求する権利が、借主には減額請求する権利があります。

それぞれ請求をする権利を行使することはできますが、行使の際注意すべき点がありますので、その点に関して解説していきましょう。

【貸主側】増額請求する理由を明確にする

貸主側の注意点は、増額請求する理由を明確にし、借主に納得してもらえるようにすることです。

貸主が増額請求を行うリスクとして、借主側から契約の解除を申し出られた場合、賃料収入がなくなってしまうという点が挙げられます。

その後すぐに借主が見つかるのであれば問題はありませんが、すぐに見つかるという保証はありません。

ベストは、増額請求に同意してもらって、増額した賃料を支払ってもらうことです。

そのためには、借主が納得できるような証拠を持って交渉する必要があります。

【借主側】減額請求中も家賃の支払いは必要

借主から減額請求をする場合の重要なポイントが、賃料を支払うということです。

賃料交渉中も賃料は発生しており、支払わなければ賃貸契約が強制解除となる可能性があります。 

そのため減額請求の交渉中である場合も、現在契約している家賃を入金期日までに支払いながら交渉を続けるようにしてください。 

ちなみに、貸主側から増額請求があり、それに納得できない場合も、交渉をすることが可能です。

貸主からの増額請求中に関してもやはり家賃は発生しますので、増額前の従来家賃を入金期日を守って入金しなければいけません。

もし、従来の家賃を支払おうとしているにも関わらず、貸主側が受け取らないという場合は、供託という方法があります。

従来の家賃を法務局に供託することで、家賃の支払い義務を履行したこととなり、強制解約のようなことを防ぐことができます。

まとめ

不動産賃料の増額請求も減額請求も、貸主・借主双方に認められた権利です。

増額・減額請求をする場合は、租税の変動などの要件を満たす必要があります。

増額・減額請求を行う場合は、相手が納得して同意してくれるだけの理由を提示して交渉するようにしましょう。 

増額・減額請求に関して、自身が貸している・借りている物件が該当するかどうか判断が難しい場合などは、弁護士に相談することを検討してください。