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2020年4月1日施行の民法改正により、「契約不適合責任」が新たに制定・施行となり、これまでの「瑕疵担保責任」は廃止されました。

双方の違いを知っておくことは、売主と買主のどちらにとっても非常に重要です。

本記事は新旧の両法令について、重要な項目に注目して解説します。

瑕疵担保責任と契約不適合責任

2020年4月1日より「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更となりました。

ここではまず、契約不適合責任と瑕疵担保責任についてそれぞれ解説いたします。

契約不適合責任について

契約不適合責任とは、売買契約、請負契約において、契約書の内容に合致していない箇所が見られた場合に、売主や請負人が買主や注文者に対し負わねばならない責任です。

契約不適合責任は、目的物の目に見えない欠陥、または客観的な基準から瑕疵が存在していたかどうかではなく、契約内容に合致しているか否かが判断の基準となります。

たとえばドアの建付けに不備があり、ドアがしっかり閉まらないといった不都合が発生した場合には、それは「隠れた瑕疵」ではなく、契約内容通りなのかどうかの問題となります。

契約不適合責任は常に目的物が契約内容に沿っているかどうかが基準となります。

瑕疵担保責任について

不動産においての瑕疵担保責任は、住む前には気づかなかった傷や欠陥において、売主が買主に対して追う責任です。

このような隠れた傷や欠陥である「隠れた瑕疵」は、「雨漏り」「カビ」「シロアリ」など、住み始めてから気づいた被害が該当します。

しかし、瑕疵担保責任においては、買主が瑕疵を知らなかったことを証明せねばならず、適用が難しい場合がありました。

契約不適合責任と瑕疵担保責任を詳しく解説

ここからは以下の項目に注目して、それぞれの違いを解説していきます。

• 法律上の取り扱い
• 責任が問われる対象物
• 適用範囲
• 買主の救済方法
• 売主の故意の不備または過失
• 損害賠償の範囲
• 請求期限

瑕疵担保責任

まずは瑕疵担保責任について解説いたします。

法律上の取り扱い

瑕疵担保責任で定められている「法定責任」は、売主が契約対象の物件の引き渡しをすることです。

そのため物件に瑕疵の有無は責任内容に含まれていませんでした。

責任が問われる対象物

不特定物とは「品目や数量が示され、機能が同様であれば代替が可能なもの」を指します。

特定物は買主が目的物の独自性に着目し、買主にとっては替えの利かないものです。

不動産売買の場合では、備え付けのアンティーク家具またはフルオーダー家具などの一点物が代表例と言えます。

瑕疵担保責任特定物のみが対象となります。

適用範囲

瑕疵担保責任では契約締結までに発覚した瑕疵にしか責任が問われず、引き渡し期間までに発生した瑕疵については売主へ責任を追及できません。

買主の救済方法

瑕疵担保責任では以下の2つが買主の救済方法として利用可能でした。

• 損害賠償請求
• 契約解除

売主の故意の不備または過失

瑕疵担保責任では、売主の故意や過失は問わず、買主からの損害賠償請求が可能でした。

損害賠償の範囲

瑕疵担保責任では損害賠償の範囲が「信頼利益」のみとなり、資材や工賃などの購入代金の損害しか請求できませんでした。

請求期限

瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知ってから、1年以内の売主への責任追及が必要でした。

契約不適合責任

つづいて契約不適合責任について解説します。

法律上の取り扱い

契約不適合責任では買主を瑕疵から守るため、売主に対し「債務不履行責任」が課され、売主が契約内容に合致している物件を引き渡すことが目的とされています。

責任が問われる対象物

特定物しか対象とならない瑕疵担保責任とは異なり、契約不適合責任では特定物と不特定物の両方が対象となります。

適用範囲

契約不適合責任では、契約に合致しない箇所が物件引渡までに発見された場合にも、売主が責任を負わなければなりません。

買主の救済方法

契約不適合責任では、損害賠償請求、契約解除に加え以下の2つの救済方法が追加されました。

瑕疵担保責任では、本当に瑕疵を知らなかったかを証明する必要があったため、瑕疵担保責任の適用は容易ではありませんでした。

売主の故意の不備または過失

契約不適合責任では、売主に故意の不備または過失が必要となります。

損害賠償の範囲

契約不適合責任ではこれまでの信頼利益に加え、転売利益や営業利益などの将来期待できる「履行利益」も対象となり、範囲が大幅に拡大しました。

請求期限

大幅に要件が緩和され、契約不適合責任では瑕疵を知ってから1年以内に契約不適合である事実通知をします。

まとめ

瑕疵担保責任から契約不適合責任への改正は、買主の利益保護に大きく貢献します。

しかし、改正内容を十分に理解していなければ、不必要な修繕費用を負担してしまう可能性もあるため、不動産取引に強い弁護士への相談がおすすめです。